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【迪拜塔酒店公寓】学生公寓是迪拜房地产市场的一个亮点

更新时间:2020-04-16 14:44:28 来源:海防之家
尽管迪拜房地产市场正在经历低迷时期的转变,但学生公寓市场仍有上升空间,预计学生需求将继续增长,而供应量仍不那么重要。

根据世邦魏理仕的数据,尽管总体房地产市场面临供过于求的局面,但截至2019年底,迪拜的20个项目中只有5200张学生床位。仅在2018-19学年期间,仅在迪拜就读高等教育的学生人数就达到了53200。

“从历史上看,高等教育主要是针对阿联酋居民的。因此,父母碰巧在阿联酋生活和工作的学生,随着他们的成长,他们需要接受高等教育的选择。这就是为什么没有那么多专业学生住宿[提供者]的原因。”世邦魏理仕中东,北非和土耳其地区的咨询部门主管加布里埃拉·德拉托雷(Gabriella De La Torre)说。


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阻碍提供专用学生单元的另一个因素是市场上大量的住宅单元,许多学生在住宅社区租房。

德拉托雷女士说:“实际上,这是与其他市场进行比较的市场。”

目前归类为学生宿舍的5,200张床位中,大多数位于迪拜国际学术城。大学提供的校内单元约占40%,大学附属的校外住宿中占45%。根据世邦魏理仕的数据,其余15%位于专用学生宿舍(PBSA)中。

尽管PBSA在阿联酋是新兴的,但资产类别在不断增长,但它在全球却是一个蓬勃发展的行业。根据莱坊(Knight Frank)的数据,在2018年(可获得数据的最近一年)中,学生住房领域吸引了创纪录的163亿美元(600亿迪拉姆)的投资。北美获得63亿美元,其次是英国48亿美元和欧盟国家23亿美元。

在阿联酋建立的第一个PBSA计划是Uninest,这是一个Dh110m,424个单元的项目,由尼古拉斯·波特(Nicholas Porter)创立的Global Student Accommodation于2016年完成,后者通过联合实体Unite Group在英国开创了PBSA模式在伦敦证券交易所上市。

在此之后,KSK Homes于去年开放了其学生社区的第一阶段,完成了700个新房间。包含另外1200个单位的第二阶段计划于今年完成。

由战略住房集团制定并由DIFC的FIM Partners支持的无数迪拜计划也将在9月的下一学年开始之前开放1,711间客房的开发(可容纳2,250名学生)。

该公司首席执行官维克拉姆·拉奥(Vikram Rao)解释说,该模型在阿联酋已经花了一些时间开发。The Myriad位于专门划定用于学生住房的第一批土地中。Myriad与道路交通管理局等监管机构合作制定了适当的交通管理标准。

“我们在每个方框上打勾,直到建造完大楼。我们考虑了很多因素,”饶说。“我们希望这成为一类产品-全球同类产品中最好的产品。”

莱坊在迪拜的医疗保健和教育业务合伙人谢赫扎德·贾马尔(Shehzad Jamal)说,制定这些标准对于吸引投资者至关重要。

与混合用途或住宅区不同,拥有专门用于学生住宿的土地,不仅可以降低风险,还可以进行特定的调整以帮助回报(例如,他们需要较少的停车位,这意味着可以将地下室或夹层楼作为用于其他功能。

他说:“您对所投资的内容更有信心。”

根据世邦魏理仕的数据,在迪拜接受高等教育的人中有34%是阿联酋国民,而其余66%是非国民。大约53%的学生来自亚洲,30%的学生来自中东和北非,6%的学生来自欧洲,5%的学生来自非洲。

此细分未指定需求。饶先生说,许多居住在阿联酋的外国国民可能与父母同住,而一些阿联酋国民可能需要阿联酋酋长国以外的房间,才能享受校园生活带来的好处。他说,他的公司与美国最大的学生财产提供商资产生活公司(Asset Living)建立了合资企业,并进行了自己的研究,以期更准确地评估需求。

他说:“我们一所大学就读一所大学……没有提到名字,这是一所典型的大学,拥有3000名左右的学生,其中25%的人纯粹来自阿联酋以外的地区,”他说。

饶先生的公司还在阿曼,沙特阿拉伯和南非开发类似的学生楼。他说,他在迪拜攻读第二个研究生学位时认识到需要PBSA,那时年轻的学生会告诉他有关廉价教育的故事。因为房东非法转租或允许共享房间而无法住宿。

PBSA不仅提供适合文化的安全物业,并为男女学生提供单独的街区,还有咖啡店,团体学习区,体育设施,体育馆和其他学生可以混搭的设施。

贾马尔先生认为,这种归属感很重要,特别是为了缓解父母的担忧,因为父母担心孩子在异国城市生活时会变得与世隔绝。

他说:“这确实是父母送您的目的-因此,您长大了,从皮肤中长出来,成为了成年人。”

他说:“能够与不同的文化融合,并能够以不同的视角看待世界,这就是为什么大多数人出国学习的原因。”

De La Torre女士说,如果要实现其成为地区教育中心的雄心壮志,那么发展更多这类住宿非常重要。

她说:“需要对将要进入这些大学的这些学生的具体需求有所了解。越来越多的学生正在寻找充分的大学经验,因此拥有专门的学生住宿环境……是其中之一。他们确定在哪里继续学习时所寻找的关键标准”。

当然,这是有代价的。The Myriad的合租房间每月约需2700迪拉姆,或每年27,000迪拉姆,因为学生通常需要支付10个月的费用。单人间的费用为每月4,000迪拉姆,或每年40,000迪拉姆。

饶先生承认,这比周围的一些住宅单位贵,但他说PBSA单位的日常开支要高得多,因为它们提供更多的服务-例如24小时保安和技术支持。

它还需要为投资者带来回报。De La Torre女士说,在全球范围内,在英国等较为成熟的市场中,学生公寓的收益率约为5%至6%,这与多户住宅开发项目相似。

“仅根据我们在市场上看到的情况以及我们参与的项目,我们就可以说阿联酋的回报率为8%至9%。这是目前市场所在的特征-它正在不断涌现。”她补充道。

由阿联酋航空NBD资产管理公司管理的上市房地产投资信托基金ENBD Reit与GSA Group达成了为期7年的售后回租协议。

“资产表现良好,”房地产投资信托基金房地产主管安东尼·泰勒(Anthony Taylor)说。“随着我们接近租赁期限的第三年,我们的投资每年实现了8%的净租金收益率。”

他说,学生宿舍很有用,因为它“在我们的投资组合中提供了多元化”,主要针对商业办公室(占总数的64%)和住宅空间(占17%)。

但是,他说,鉴于物业的专业性质,找到合适的运营商和/或投资伙伴很重要。

他说:“如果我们在有吸引力的地区与相同或其他一流的运营商一起面临类似的机会,我们将考虑在学生公寓方面进行进一步投资。”