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【迪拜房价多少钱一平方走势】迪拜房价下跌速度放缓

更新时间:2020-04-03 14:51:16 来源:海房之家

迪拜房产市场正处于一个有趣的拐点,2020年对于该行业可能是重要的一年。迪拜市场将继续成熟,我们将处于积极的价格周期。需要更大的透明度来吸引来自世界各地的机构投资者。

从表面上看,随着价格在整个迪拜大部分地区持续六年下跌趋势,2019年为陷入困境的房东,业主和经纪人提供了更多相同的价格。新供应继续投放市场,2019年下半年交付的新物业数量创纪录,为租户创造了更多选择,并进一步降低了租金。

但是在价格下跌的头条新闻之下,有复苏的绿芽,并且越来越多的人认为我们已经跌到了谷底。2019年下半年,价格下降率在很大程度上下降了,并且至关重要的是,随着买家开始利用当今市场上的价格优势,交易量急剧增加。


销售价格

根据Data Finder的数据,下半年大部分地区的广告价格继续下跌,但随着买家的胃口增加以及卖家降低价格的意愿进一步接近其极限,跌幅急剧放缓。

除价格实际上持平的沙迦外,北酋长国继续经历广告别墅销售价格的大幅下跌,拉斯海玛(Ras Al Khaimah)下跌-5.05%*,阿治曼(Ajman)下跌-5.06%。两者都看到下降速度略有放缓,但不足以给人太多乐观的余地。但是,北酋长国的公寓表现更好,价格下降速度从拉斯艾哈迈德(Ras Al Khaimah)上半年的-6.2%降至-0.19%,从阿治曼的-3.9%降至-1.61%。沙迦的公寓价格在第二季度下降了-1.31%,与第一季度的下降趋势一致。

迪拜有个利好消息,因为该地区的广告价格下跌在今年下半年也有所放缓。别墅价格下跌幅度最大,为-3.17%,低于上半年的-4.3%,跌幅主要是由于较新社区的可负担别墅数量增加。迪拜的公寓表现更好,价格从上半年的-3.9%下降了-1.07%,这与我们过去六个月在该领域的需求和交易活动的增加相吻合。

但是,价格回升的亮点是在首都阿布扎比,在那里我们看到了公寓的广告价格持平。上半年下降了-4.4%,这是一个巨大的进步。对于别墅而言,甚至有更好的消息,广告价格录得5%的上涨,这主要是由于更高的计划外库存打入市场。请务必谨慎行事,因为Yas Island和Al Raha的别墅在这段时期内录得价格下跌。但是,这是一个积极的声明,表明去年4月在阿布扎比宣布的外国所有权变更正在产生积极影响。

我们对2020年的价格有何期待?考虑价格时,仅在迪拜预计将交付的估计有45,000处新物业就很难超越。尽管需求增加,但迪拜几乎所有地区都有大量库存投放市场,价格很可能保持不变。我不希望看到任何进一步的大跌幅,因为开发商将保持自己的顶峰,提供激励措施而不是降价。我们现在看到二级市场价格下跌的自然“刹车”;即卖方无力和不愿意进一步降低价格。不论是由于负资产还是仅仅是拒绝降低价格,越来越多的卖方都退出了市场,选择持有其资产,这导致二级市场上缺乏优质的商品。苦恼的销售和实际的讨价还价变得越来越稀少,我怀疑不久之后二级市场的价格将开始恢复一些基础。


租金价格

租金要价也继续下降,并且在许多地方都比销售价格快。面对大规模供应,这并不奇怪,因为租金价格是当今市场上住房供求的直接结果,而计划外购房者则在未来避开人口和租金需求。

迪拜公寓的租金在上半年一直保持相对平稳,但在下半年,由于有17,000套新公寓进入这一领域,价格下跌了2.38%。尽管迪拜租金需求越来越受到北酋长国移民的支持,但需求却无法跟上移交的步伐,房东不得不越来越灵活地吸引和留住优质租户。在新单位交付量较高的地区,尤其是城镇广场,朱美拉村圈和市区,这是新交接的三大社区,价格均下跌了10%以上。

迪拜别墅租金也有所下降,但随着更多公寓租户将目光投向别墅生活,H2的租金有所放缓。在阿布扎比,公寓租金价格持平,但阿尔拉哈,阿尔礁和亚斯岛的价格下跌幅度不大。首都的别墅表现不佳,价格下跌-2.86%,比上半年下跌-2.1%的速度更快。


迪拜交易

迪拜的交易量见证了H2市场复苏的最积极迹象。截至10月中旬,迪拜的单位销量已超过2018年的单位销量,而我们在年底完成41,988笔交易,比2018年的34,961笔增长了20%,是2008年以来的最高水平。

显然,在过去的12个月中,购买者的活动和情绪已大大改善。在Betterhomes,我们看到上半年的新买家注册量增加了35%,但到了下半年,许多买家开始承诺购买,并且交易量有所增加。在与买家交谈时,我们意识到食欲增加的原因很明显。在当今市场上发现的价值极具吸引力。

像大多数房地产复苏一样,活动增加的早期迹象集中在市场的顶部和底部。到目前为止,最繁忙的行业是100万迪拉姆以下的市场,投资者和最终用户获得了令人难以置信的租赁投资和占领交易。入门级价格和该级别的首付价格更加可承受,并且正确交易的收益率仍可以达到8%至10%,因此不足为奇的是,2019年所有交易中有58%是100万迪拉姆以下的单位和51%所有销售中包括一室公寓和一室公寓。

谁在购买这些单元?已有许多报告表明最终用户和居民的活动有所增加,并且毫无疑问,我们遇到了来自本地最终用户的询问的增加。按照目前的价格,对于长期了解阿联酋时间的居民来说,购买而不是支付“呆滞的钱”是有意义的。但是,很明显,投资者仍然主导着市场。在Betterhomes,71%的成功买家将自己定位为H2的投资者而不是最终用户。现金为王,随着价格高昂的单位快速移动,能够迅速移动以在市场底部买进便宜货的能力是成功投资策略的关键。

我们也看到了最高需求的增长。迪拜和阿联酋一直以来都是超级富豪拥有第二套房子的最爱之地,而在奢侈品领域,绝对价格跌幅最大。与其他豪华目的地相比,迪拜豪华市场看起来极具吸引力,与超过500万迪拉姆和1000万迪拉姆的投资相关的长期签证进一步帮助了需求。在酋长国丘陵和其他豪华社区有大量可观的销售,六居室和七居室别墅的总销售量为162套,高于2018年的104套。


计划外销售

计划外销售在2019年继续占据市场主导地位,占下半年所有交易的58%。平价别墅的销售尤其火爆,其中山谷,阿拉伯牧场三世和迪拜南部引领潮流。

传统上通常以优惠的价格提供计划外房地产,以吸引投资者在建造过程中锁定资金,但如今,计划外买家愿意为二手市场价格支付溢价。交房后付款和抵押贷款上限使得计划外购买对那些希望投资的人极具吸引力,首期付款低,开发商提供进一步的费用减免以吸引买家。今天的计划外买家也在避开今天的供过于求并押注明天的人口,他们预测2021年和2022年的交付量将低于我们在2018年和2019年世博会之前看到的水平,这可能带来比以前更好的租金回报今天有准备好的单位。


政府政策

我们在2019年看到了一系列新的政府政策,这些政策开始产生积极影响。签证改革正在鼓励外来投资,并使居民对在阿联酋的逗留有更大的把握。阿布扎比新的所有权法越来越多地赋予外国人投资的信心,9月宣布的新的房地产规划高级委员会将寻求平衡未来的供求关系。2019年第6号法律将权力归还给房主协会,并启动了Mollak以提高服务收费的透明度。最近,我们听到了宣布面向所有国籍的五年旅游签证的通知,这将有助于巩固迪拜在全球商业和旅游业中的领导者的地位。

到目前为止,还没有任何关于25%抵押贷款上限(35%的购买超过500万迪拉姆的购买)的变化的消息,许多评论家将此归咎于疲软的二级市场。我相信最终用户的房屋所有权可以带来长期稳定性,并且我支持合理放宽上限,以帮助家庭和首次购房者进入市场。但是,我知道需要谨慎行事,以免政府和银行因潜在的瞬态外籍人口而背负沉重的债务负担。尽管计划外的销售是决定当前库存的主导决策,但我怀疑这种状况在2020年不太可能减弱,但是如果发生这种情况,将释放大量被压抑的需求。


世博效应

世博会已经对阿联酋房地产市场产生了巨大影响。从巴黎宣布2020年迪拜之后的2014年价格过度通胀,到如今开发商不断努力达到世博会前的截止日期,我们今天看到的单位交付率不断提高,该事件在高峰期和最近六年的市场低谷。

但是我坚信世博会带来的积极影响。到2020年初,与世博会相关的活动对住宅和商业库存的需求将大大增加。

在世博会期间,我们可以期待数以百万计的游客来到我们的海岸。有些人会爱上该国,并决定将其作为家园,从而增加人口。有些会经过,但其中许多访客会在这里时进行投资。作为居民,我们可以期待一个真正美好的六个月,届时将展示阿联酋所能提供的最佳服务。人口的积极增长本身将对经济和我们的市场产生积极影响。

但是问题仍然存在,世博会之后,一旦建筑商,管理人员和物流团队进入下一个世界其他地方的活动,人口和经济活动的增长是否能够抵消不可避免的向外迁移?这将很大程度上取决于政府在2020年后的政策和举措,以推动经济和人口的增长,但我不敢反对阿联酋在未来十年内实现其目标。


结论

短期供过于求创造了一种环境,对于某些人来说,这是一个令人担忧的原因,但是对于越来越多的投资者而言,这是一个机会。迪拜今天正在为明天的人口而建,世博会的到来大大推动了基础设施和住房的增长。它使迪拜成为普通人可以负担得起的生活场所,而价格下跌已受到住宅和商业租户的一致好评。这种负担能力对阿联酋的长期增长战略是积极的。

到2020年,供应和需求将进一步增加。交易将继续增长并超过2019年,其中负担得起的行业再次代表了大部分交易。地缘政治,贸易战和天气无疑会时不时地在颠簸中前进,但是潜在的宏观经济是积极的,随着GDP的增长,利率将保持低位以及石油价格在每桶65美元至70美元左右保持稳定。

自2014年出现虚假高峰以来,价格一直处于修正阶段。这个阶段持续了这么长时间的原因很大程度上取决于供应,而不是缺乏需求。现在,随着需求增加开始压平价格,我们正在进入稳定阶段。

迪拜和阿布扎比的价格很可能在2020年稳定下来,然后随着新供应的交付率开始下降,在2021年和2022年的某个时候恢复。

最后,作为一个行业,重要的是,我们要记住,对于大多数客户(包括购买者和租户)而言,财产是房屋,而不仅仅是投资。我坚信,迪拜仍然是最佳的置业之地,并将继续吸引来自世界各地的居民和投资者。宽容,令人惊叹的生活方式和企业家精神将确保下一个十年的成长和成功,房地产行业将继续在酋长国的故事中扮演领导角色。